Часть 2. Подготовка к продаже.
Итак, решили продать дом/коттедж/дачу/загородное поместье и т.д. – с чего начать? А начать необходимо сначала.
1. Предпродажная подготовка – марафет. Не буду растекаться мыслью по древу.
Обходим, осматриваем на предмет ухоженности. Приводим участок в порядок. Увозим/утилизируем хлам, мусор, ветки, залежи досок и т.д. Приводим в порядок газон, придомовую территорию. То же самое с домом: где-то подкрасить, подремонтировать, вымыть окна, возможно, придется заказать клининг.
2. Подготовка и проверка комплектности документов к выходу на сделку:
2.1. Общие документы: договор купли-продажи/дарения (и т.д.) дома с земельным участком; свидетельства о праве собственности (если объекты приобретались до 15 июля 2016 года); акт приема-передачи, расписка/платежный документ об оплате полной стоимости.
2.2. Земельный участок:
1. Выписка из ЕГРН.
2. Межевой план.
3. ГПЗУ.
На этом пункте хочу остановиться подробнее, так как Вы должны быть готовы к любому покупателю и к любой сделке – будь то нотариальная, ипотечная или простая письменная.
Закажите актуальные (свежие) выписки из ЕГРН на участок и на постройки. Сделать это можно через Личный кабинет на Госуслугах. Я всегда прошу 2 типа выписок: бесплатную – она достаточно информативна в части правоустанавливающих документов и проверки правообладателя – и выписку с планами и схемами (платную). Проверяем графу «особые отметки», там может обнаружиться много интересного, как то: ограничения прав на ЗУ, предусмотренных статьей 56; пересечение границ с другими ЗУ и т.д. Вычитываем очень внимательно эту графу.
Межевой план поможет выстраивать работу с кадастровым инженером.
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) снимает вопросы по ст. 56, в частности, покажет, где пролегают коммуникации (газ, водопровод, канализация, электрокабели и т.д.).
2.3. Жилой дом/гараж и т.д.
1. Выписки из ЕГРН на каждое строение.
2. Техплан (план БТИ) на постройки.
3. Постановление Администрации района/округа на присвоение почтового адреса.
4. Домовая книга/Выписка из домовой книги.
По выпискам проверяем правоустанавливающие документы – сверяемся с бесплатной выпиской, в ней указаны все переходы права. Проверяем правообладателя – ФИО, паспортные данные. Если паспорт меняли, то актуализируем данные через МФЦ.
Если ранее не заводилась домовая книга, получить выписку об отсутствии зарегистрированных лиц не получится. Оформляется в МФЦ или Администрации района по следующим документам: паспорт, выписка из ЕГРН на жилое строение, домовая книга (приобретается в канцтоварах). Пакет документов передается на регистрации. По итогу: получаете зарегистрированную книгу и уже на основании нее берете выписку из домовой.
Проверяем свои объекты по кадастровой карте. Снимаем вопросы по привязке построек к земельному участку. Если постройки не привязаны – будет отметка «без координатных границ». В этом случае, обращаемся к кадастровому инженеру, этот специалист поможет снять все вопросы и возражения, а также грамотно и в кратчайший срок подготовить все необходимые документы.
И вот теперь, со сдержанным оптимизмом, можно утверждать, что объект к СДЕЛКЕ готов!
Отличных продаж!
